2025年，是“十四五”规划的收官之年。这五年，中国商业地产市场在疫情冲击、人口结构转变和房地产深度调整的多重压力下，经历了一场波澜壮阔的转型与重生。

当传统增长模式遭遇挑战，新质生产力与消费变革正悄然重塑行业基因。站在“十五五”的门槛上，我们梳理过往足迹，更为了洞察未来航向。

市场深度调整：从规模扩张到质量求生

“十四五”后半程，商业地产市场经历了前所未有的深度调整。中指研究院数据显示，2024年房地产百强企业销售总额、销售面积同比分别大幅下降26.0%和24.4%，央国企销售额占比提升至69.8%。

行业整体盈利能力遭遇严峻挑战。百强企业净利润均值同比下降76.8%至4.2亿元，上市商业地产开发商净资产收益率（TTM）均值为-10%，连续两年处于负值区间。

面对挑战，企业纷纷断臂求生。2024年全国大宗商业资产交易达80宗，同比增长57%。万达集团集中出售11个万达广场，万科也出售了上海七宝万科广场等6个商业资产，交易范围从一二线延伸至三四线城市。这些交易呈现鲜明特征：标的物大多经营良好、买家多为国内专业保险机构、成交价格普遍低于预期估值，反映了当前市场的特殊状态。

新动能破土：REITs破冰与运营革命

在传统模式承压的同时，新动能已悄然萌芽。

消费基础设施REITs在2024年迎来上市元年。华夏金茂购物中心REIT、中金印力消费REIT等7支公募REITs相继上市，总发行规模接近200亿元。其中华夏首创奥莱REIT创下公众募资规模新纪录，部分产品市价较发行价最高涨幅近40%。

REITs市场的启动为优质商业资产提供了退出通道，为行业注入流动性活水。

运营模式革新成为另一大亮点。2024年，“胖东来式改造”引发行业现象级关注。在传统商超巨头步步高、永辉陷入经营困境之际，胖东来通过独特的管理模式改造使帮扶门店客流和业绩增长数倍。

名创优品斥资62.7亿元收购永辉29.4%股权，更标志着资本对运营价值的重新认可。这一现象折射出行业从规模扩张向商业本质的回归。

需求之变：低频消费与情绪价值崛起

消费端的变化同样深刻。2024年我国社会消费品零售总额同比增长3.5%，增速较上年下滑3.7个百分点，低频消费成为普遍现象。

奢侈品市场出现近十年来首次整体性下滑，贝恩报告显示中国内地个人奢侈品销售额下降近两成。消费者在减少支出的同时，对品质的要求并未降低，这给商业运营带来了全新挑战。

与此同时，情绪价值消费迅速崛起。麦肯锡调研显示，64%的消费者更加看重精神消费，年轻群体比例更高。盲盒、卡牌搜索量激增，“陪伴性直播”等新业态应运而生。

商业竞争正从功能满足转向情感共鸣，为商业空间创新提供了全新可能。

未来图景：“十五五”的四大航向

展望“十五五”，行业趋势已渐清晰：

存量更新大潮将至。全联房地产商会预测，重更新盘活存量将成为核心主题。在消费需求快速迭代的背景下，小而美的非标商业改造将激发新活力。办公楼市场尤为典型，世邦魏理仕报告指出，到2030年一线城市30年以上楼龄办公楼将激增至1022万平方米，存量更新空间巨大。

主力店形态面临重构。百货商场、商超、电影院等传统主力店价值弱化，而替代性新业态尚未成型，行业进入主力店“断档期”。寻找新一代主力店模型，成为购物中心运营的关键课题。

品牌出海热潮涌动。面对国内市场的“内卷”，越来越多的品牌将目光投向海外。全联房地产商会指出，品牌出海规模与量级将迎来新跃升。文化自信正转化为商业出海的崭新动能。

商业空间功能公共化。随着精神文化消费成为新刚需，商业空间正增加公共属性。通过策展活动、文化地标营造，商业场所正在成为城市精神文化新载体。

结构性机遇：新质生产力重塑需求格局

在传统需求调整的同时，新质生产力正催生结构性机遇。仲量联行研究发现，以人工智能、生命科学为代表的新质生产力企业正成为写字楼需求新引擎。2024年在北京甲级办公楼市场，这类企业租赁成交数量同比大幅增长106%。

新质生产力企业的扩张需求，为商办市场注入了全新活力。高技术制造企业对研发设计、营销服务的需求，正在成为写字楼租赁的新势能。

仓储物流领域同样受益。智能驾驶、机器人等产业发展不仅带动自身仓储需求，还促进上下游企业物流布局优化。

随着“十五五”的临近，中国商业抵偿正站在历史性转折点上。

控制增量、优化存量成为行业共识。世邦魏理仕数据显示，北京2024-2028年年均新增办公楼供应将降至31万平方米，较前五年下降60%；上海核心商务区也有望率先实现供需平衡。

商业地产的未来，属于那些能够精准把握消费情绪脉搏、深度融合城市公共功能、率先布局存量更新赛道的远见者。

当资产逻辑让位于运营逻辑，当空间价值升华为场景价值，一场深刻的行业蜕变已经拉开帷幕。穿越周期低谷的中国商业地产，正在新质生产力与消费新浪潮的激荡中，重塑自己的基因与未来。